【北京市公寓房产信息】住建部喊话以租代售去库存 开发商将做"包租公"

发布时间：2021-02-28 22:46:31 阅读量：57881 作者：景瑞

中介积极性高北京市公寓房产信息

面对高涨的库存着急的不仅是开发商还有住建部，日前住建部发出通知，计划用三年时间基本形成渠道多元的住房租赁市场，并支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。开发商变身“包租公”这样的政策导向能否化解现在高库存问题，在许多开发商看来显然有点尴尬，面对财务成本10%以上的现实，靠租赁显然是个亏本买卖。

库存报警

上海易居房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》数据显示，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则有所缓解，但是楼市整体库存仍处于高位盘整状态。易居房地产研究院研究员严跃进认为，2015年，各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。

在去库存成为房地产行业新常态的大环境下，着急的不仅是市场，作为主管机构的住建部也于近日发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)，指出支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

赔钱的买卖

让开发商做“包租公”企业是否认可呢？

记者采访了多家房地产开发企业相关负责人，大多数认为，房地产开发商暂时没有将其持有的房源向社会出租的举措，对这一政策持谨慎的观点。一位不愿具名的房地产开发从业人员告诉记者，从开发商角度看，考虑到企业的贷款融资问题、运营管理成本以及出租房源的回款速度和收益率问题，目前将持有房源向社会出租是不太可能的。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，房地产开发商出租其持有房源这一政策是不可能实施的，因为开发商要考虑回报率的问题，国内住宅出租的收益率在2％左右，即使是商业地产的投资回报率也才4％-5％，国内的高房价和较低的出租回报率，再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，就决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题。

他表示，这项政策在实施中遇到的最大难题就是租金回报率过低。例如，一套300万元左右的两居室，正常租金约5000元/月，一年的总收入就是6万元，其投资回报率才2％左右。而在其他一些国家，租金回报率能达到5％以上，这些国家存在以租代售的模式。而国内如此低的租金回报率，很难想象会有企业或机构对此进行投资。

虽然这一政策实施困难重重，但严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多地去库存，对房企利好。

房地产开发商出租其持有房源，牵涉到运营管理的问题，伟业我爱我家品牌经理孔丹认为，“目前一线城市尤其是二三线城市面临库存高的压力，我们一直在与开发商沟通相关合作，希望能够把库存的房源进行出租，中介公司来进行运营管理。但是由于缺少政策、金融、税收等方面的支持，所以这种合作迟迟未展开”。

孔丹认为，“《意见》的发布对于租赁市场来说是一次机遇，我们一直倡导的租赁规模化经营会成为未来的一大趋势”。

业内人士分析认为，如果开发商将其持有房源向社会出租，将可能导致租金标准的普遍降低，开发商持有的房源，经过精装修出租时，其租金价格相较于目前租赁市场的房屋租金而言，仍是比较低的，这或许就会引起租金标准的下调。

现下，通过中介机构依然是最主要的租房渠道，链家地产市场研究部分析师张旭认为，经纪行业的产业集中度很低，以租赁市场较为发达的北京为例，年房屋租赁交易规模约为150万套，规模最大的经纪公司市场占有率也不足10％。

房地产经纪行业人士认为，如果开发商出租其持有房源，无论是房地产自营租赁业务，还是寻求中介机构合作代为运营租赁业务，都将改变目前租赁市场的格局，有利于规范租赁市场，提升行业集中度北京市公寓房产信息。

北京商报记者 赖大臣 实习记者 彭耀广

市人大代表禹学河提出，通州在京津冀协同发展中的位置十分重要，与河北廊坊市、天津武清区接壤，建议将三市协同发展作为国家级京津冀协同发展示范区，在顶层设计、功能定位、产业布局、交通一体化、生态一体化等方面推进，能够在政策先试先行。

启动不动产统一登记、简政放权等改革。2014年，要进一步简政放权，这是政府的自我革命。今年要再取消和下放行政审批事项200项以上。——摘自2014年3月5日李克强总理所作的《政府工作报告》

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在政策利好和楼盘打折促销的推动下，使得购房者购房意向逐渐强烈。尽管刚需产品依然占据市场成交主力，但就目前本地市场发展趋势来看，改善型产品需求明显有所放大。据统计，今年1月第二周天津市内六区成交同比上涨超过三成，改善型购房持续释放。

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这在记者随后的采访中也得到证实。去年刚刚毕业，目前正在一家网络公司就职的何小姐面对记者采访介绍，由于刚刚毕业，收入并不高，但每月公积金、社保等一扣下来，加上房租等支出压力不小，一直也想着将公积金用起来，但是租房提取的要求严格很难办理。对于新政，何小姐表示，28日下午一推出就在关注，但不知什么时候惠州能正式实施。

在2014年底举行的第九届十里河商会高峰论坛上，十里河商会会长田耘宣称，2015年十里河商业街要强化家居、建材以外的另一条发展脉络——文化，并将其塑造成为十里河商业街的又一块金字招牌，其中关键在于创新文化卖场的经营。十里河文化园是继雅园国际、东方博宝等文化卖场后建立在十里河商业街上的综合性文化卖场，经营包括黄金、珠宝、古玩杂项等多品类文化产品。经过两年多的发展，卖场内的商户已形成各自特色，也有了各自的客源，组建文玩俱乐部，正是以人脉带动文化传播，将十里河文化园的文化气息营造得更加浓厚。据了解，十里河文化园组建文玩俱乐部非常适合，因为这里聚集着很多品类的文玩，来此经营的也都是“专家级”卖家，更有利于专业性地交流。

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