【牙克石 房产登记】东莞楼市别墅严重供过于求 价格有望稳中有降


发布时间:2021-01-16 05:26:30 阅读量:444 作者:炫琰

该项目是今年的新项目,位于万江与道滘交界处的东江之畔,在售三四百平方米的联排和双拼别墅牙克石 房产登记。据记者踩盘获悉,联排别墅成交均价约1万元/平方米,双拼别墅每平方米要贵两三千元,联排别墅售价最低为8800元/平方米,尽管比号称的8000元/平方米要高800元/平方米,但是这一价格也只相当于市区主力洋房的单价了。

下半年,保利生态城、光大·锦绣山河、碧桂园·柏丽湾等众多项目会加推新品入市。图为碧桂园柏丽湾别墅。

往日,开发商说起自家项目打造了别墅时,往往眉飞色舞,颇有几分神气。不过,如今面对接近20个月的别墅库存以及大量的潜在供应,不少开发商在楼市整体热销的大环境中仍不免有些紧张与不安。

据研究机构统计,上半年,东莞一手别墅成交均价为14271元/平方米,逆势大幅下挫了16%,万江、虎门等热点板块的部分别墅甚至卖出了每平方米八九千元的洋房价。

截至6月底,别墅库存高达117万平方米,消化周期大约19.5个月,此外下半年估计还有76万平方米的新品入市,合计供应量高达193万平方米,东莞的一手别墅市场已经陷入严重供过于求的局面。分析人士称,下半年一手别墅价格会比上半年稳中有降。

部分别墅卖出洋房价

“我们这里有三四百平方米的联排别墅,最低价只要8000元/平方米,有时间过来看看吗?”日前,万江一别墅项目的售楼员电话营销时如是说。

无独有偶,在横岗湖畔的一虎门项目,联排别墅最低价约9700元/平方米,这也仅相当于同片区洋房的价格水平。与此同时,该项目280—350平方米的“湖景别墅”,首付最低仅30万元,这也属于洋房的首付档次了。

合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说:“今年,别墅的价格实际上是下降的,一些新盘的定价也比此前的预期大为降低。”

这一状况从均价也能反映出来。据合富辉煌东莞市场研究部监测,今年上半年,东莞一手别墅成交均价为14271元/平方米,同比大幅下降16%。值得注意的是,这是在今年楼市整体量价齐升的大背景下走出来的独立行情。上半年,一手住宅均价为8705元/平方米,同比上涨约4.7%;三类住宅产品其中的洋房均价约8069元/平方米,同比上涨9.9%,公寓均价约8739元/平方米,同比上涨15.5%,唯独别墅的价格是下降的。

消化压力大过2008年

众所周知,供求关系决定价格,东莞别墅价格下挫,原因在于供过于求。

据合富辉煌东莞市场研究部的数据,上半年东莞新增别墅供应达1711套,约63.65万平方米,是去年同期的2倍多,同比增幅高达137%,超过了去年全年的别墅新增供应量。

不过,别墅需求却表现温和,上半年签约面积33.4万平方米,同比仅增加39%,与2011年同期大体相当,不算去年的库存,上半年的供求比也高达1.9。

从历史数据来看,2009—2012年这四年间,东莞别墅的新增供应与销售量的比例在0.9—1.3之间波动,供求大体平衡;2008年,楼市大环境不理想,尽管别墅新增供应仅37万平方米,但供求比依然达到1.6。这说明,今年别墅的消化压力比2008年还要大。

另据东莞中原研究部统计,截至6月底,东莞别墅库存面积为117万平方米,按照过去12个月的月均消化量计算,消化周期高达19.5个月(合理库存量的消化周期为12个月),同时,下半年仍有76万平方米的潜在供应量,两者相加高达193万平方米,消化周期高达32个月,后市消化压力巨大。

下半年,佳兆业·帝景中央、光大·天骄御峰、皇马骊宫、光耀·叁渡松山湖、世博·天林湖等诸多新别墅项目将入市,而北大资源·御湾、保利生态城、光大·锦绣山河、莲湖山庄、富通·圣堤雅、宝安·山水江南、碧桂园·柏丽湾等众多项目也会加推新品入市。

经济不景气影响购买欲望

从供求两端来看,供过于求主要在于供应井喷,而销售增长乏力,远赶不上供应的速度。

上半年33.4万平方米别墅成交量,尽管同比仅增加39%,但与2011年同期相比大体持平,其39%的增速与住宅整体销售面积51%的增速相比也显得大为逊色。

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良说:“别墅是高端消费,总价、首付都比较高,今年经济不是很景气,别墅买家已经有一两套物业甚至多套物业,购买欲望不像刚需那么强烈。”

李兴旺说,东莞别墅买家以生意人为主,还有部分公职人员,宏观经济不景气、党风廉政建设使得别墅需求增长疲软。

大岭山一别墅项目的售楼员说,今年的反腐行动对该项目的影响不小。陈骏良也说,反腐倡廉对别墅销售有一定的影响。

瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅说,近年,号称“空中别墅”的大平层高端洋房日益增多,其因拥有比别墅更理想的景观视野,如今逐渐被消费者所接受,这分走了别墅部分潜在客户。

至于今年别墅的供应井喷,则在于此前几年开发商尝到了别墅的甜头。李兴旺说,别墅造价比洋房低,资金回笼比洋房快,售价又高出洋房一大截,同时此前四年别墅走货速度还不错,这自然使得开发商纷纷都偏向于盖别墅,而东莞的山水资源又比较丰富,不少地块也符合别墅项目的经济指标,所以别墅项目就如雨后春笋一般破土而出。

按照目前的市场状况,只要地块容积率在2.0以下,稍有五六万平方米的占地面积,便可以开发部分的别墅产品,而东莞这类地块不在少数。更何况东莞还有一部分1990年代拿下的地块,这些地块受后期政策约束更少。

值得一提的是,国家10年前便实施了“禁墅令”牙克石 房产登记。但“禁墅令”禁止的是真正意义上的别墅,也就是独门独院的独栋别墅,而目前市场上大多是双拼、联排、叠加等“类别墅”产品,所以不受“禁墅令”约束。

价格或稳中有降

在当前的别墅市场困境中,开发商该如何突围?

陈骏良说:“主要还是看价格,价格只要让让利,问题就不大。现在,东莞的别墅环境配套、产品打造已经达到了相当高的水平了。”李兴旺也建议开发商把别墅价格定得更实在一些,把性价比再提一提。

在这种环境下,陈骏良、李兴旺均认为下半年别墅的价格比上半年会稳中有降。李毅则认为,别墅价格不会大涨大跌。而对于住宅整体价格的预判,业界纷纷认为会稳中有升。

东莞别墅的总价大多在四五百万元,这仅相当于深圳中心区一套普通洋房的价格,目前,塘厦、凤岗、樟木头等邻近深圳镇区以及松山湖,有相当一部分别墅是深圳人所购买的。

李毅说,深圳、广州是东莞别墅开发商两大可挖掘的区域,同时,东莞作为全国重点商贸城市,东莞的别墅还可以向与东莞有一定经济往来的商贸人群进行推介,市场覆盖可以更广一些。

不过,在陈骏良看来,东莞的别墅外销,还是具有相当明显的地缘性,比如,与深圳临近的区域可以覆盖深圳市场,去年开通的广深沿江高速公路沿线的麻涌、洪梅等地可以辐射广州市场,但是距离广州、深圳较远的且交通不是很便利的地区开拓广州、深圳市场就不是那么容易了。

同时,值得注意的是,如何挖掘客户成为别墅销量的一大决定因素。现在,大多数项目的售楼员坐等客户上门,最多就是对外打打电话。而一品牌房企现在已经开始实行售楼员走出去外拓客户的策略,今年上半年该公司销售沙田一别墅项目,一度集结400个售楼员的力量在虎门、厚街、沙田、虎门港走街串巷,他们与客户做朋友,打成一片,一起喝茶、聊天、吃饭等,结果原本不被业界看好的项目取得了瞩目的销售业绩。

另外,经实践证明,二三级联动也是增加客户量的较好做法。万江一别墅项目5月份销售遇挫,于是启动了二三级市场的联动,让二手中介帮忙介绍客户前来购房,并推出一批特价单位,结果在6月份就认购消化了40多套别墅。

■销售样本

尽管别墅市场陷入供过于求的困境之中,不过市场上仍有一批项目表现相当抢眼,海逸豪庭、碧桂园·柏丽湾、世纪城·国际公馆、保利生态城等就是其中热销的榜样。他山之石,可以攻玉。这些项目开发商的做法,可供其他开发商借鉴。

海逸豪庭 深挖企业主阶层

据东莞中原研究部的数据,厚街的海逸豪庭继去年以22.61亿元称雄东莞楼市之后,今年上半年又以8.62亿元夺得东莞一手别墅的销售冠军。上半年,海逸豪庭签约销售120套别墅,销售面积约3.76万平方米,销售均价为22909元/平方米。

其项目能够大卖,首先得益于项目及产品本身的素质。项目位于厚街与南城的交界处,坐落于城郊的宁静之处,毗邻横岗湖,湖光山色,风景优美,同时体量庞大,占地高达5000亩、总建筑面积达到200万平方米,内部配套了27洞的高尔夫球场,对外又拥有较为完善的交通路网,业主可以从城区、厚街、虎门乃至珠三角等商贸中心区便捷地回家。今年,该项目销售的是约260-880平方米的类独栋别墅,品种相对稀缺。东莞的富人喜欢住在有山有水、交通又便利的地方,海逸豪庭的资源和产品刚好符合这个群体的消费习惯。

其次,项目由李嘉诚旗下的和记黄埔公司投资开发,企业品牌受市场认可,并且项目已经开发多年,积累了一大批业主粉丝,这为后期客户的开拓奠定了重要基础。

再次,企业营销方向明确,出拳精准。别墅的主力客户是生意人士。根据项目特点及目标客户群,该项目有针对的投放广告,举办财经讲座,与车行、银行等联办圈层活动,并且通过客户答谢宴、赠送物业管理费等方式鼓励老业主带来新业主。海逸豪庭上半年签约的业主大部分来自厚街、城区及虎门,多数为私营企业主。下半年,该项目将集中深耕厚街、城区、虎门、长安等位于项目周边的市场,继续深挖企业主阶层。

可以对比的是,东莞另一个别墅项目今年斥巨资冠名年轻歌手的演唱会。冠名演唱会撒网广泛,可以迅速提高项目的知名度,但是成本高昂,并且命中不够精准,特别是年轻歌手与普遍较年长的别墅买家的审美偏差较大,如此撒胡椒面的做法,不能有效地促进销售。该项目上半年业绩不甚理想,与其营销方法脱不了干系。

保利生态城 以城镇的形态吸引买家牙克石 房产登记

6月23日开盘,距上半年结束仅8天时间,但是保利生态城却签约销售66套别墅,成交面积约1.62万平方米,吸金约2.20亿元,成交均价约13592元/平方米,销售金额在东莞65个有成交的别墅项目中排名第四(东莞中原研究部数据,不包括认购但未网签的单位)。这种速度实属难能可贵。

保利生态城是以一座生态城镇的形态来吸引买家。保利生态城靠近深圳,横跨樟木头、黄江、塘厦等三镇区,占地高达60平方公里,其体量相当于2个澳门或6个深圳东部华侨城的规模。

项目按照“一片、双弧、多点”的发展架构,规划了八大主题旅游体验轴与高端休闲体验轴,整合了文化、旅游、养生、教育、体育、佛学、居住等多种业态,一旦完工,将呈现一座崭新的城镇面貌。

分析人士称,正是这种“五脏俱全”的城镇形态吸引了珠三角买家对该项目的关注。上半年,该项目销售的是170—400平方米的北美原山双拼、联排别墅。

开发商称,这些别墅买家主要来自深圳、东莞、广州这些珠三角半小时生活圈之内的城市,此外还有香港、澳门、台湾以及内陆其他地区的客户。他们大多是在珠三角经商的私人企业主或是爱好高尔夫、喜欢投资的企业高管等。

该项目靠近深圳,所以营销重心向深圳倾斜,其新品发布会在深圳举办,同时户外广告牌明确打出“致敬深圳人民”的字样。

保利地产相关负责人介绍,下半年,保利生态城将推出90—430平方米的叠拼、联排、双拼等别墅产品。开发商将面向广州、香港、澳门等重点区域尤其深圳展开全面拓展行动,还将举行大型国防兵器展、发现最美宝山摄影展、万人穿行生态城等活动。

世纪城·国际公馆 倡导贵族公馆生活方式

据东莞中原研究部的数据,世纪城·国际公馆上半年签约销售62套别墅,销售面积约1.63万平方米,销售金额约2.52亿元,均价15465元/平方米,销售金额进入全市别墅前三甲。上半年,有成交的别墅项目数量为65个。

世纪城·国际公馆上半年销售的主要为450平方米的双拼别墅、300—330平方米的联排别墅、220—300平方米的叠加别墅,产品线颇为丰富。

与海逸豪庭不同的是,世纪城·国际公馆是个城市中心区大盘,项目占地约1200亩,总建筑面积约130万平方米。项目外揽都市繁华配套,内拥2万平方米的私家湖景,还可远瞰水濂山风光。

世纪城·国际公馆运营达十年之久,市场口碑良好,所以老业主介绍新客户前来成交的案例比较多。

营销方面,开发商上半年推行“买别墅送黄金”、“买别墅尊享六星级水晶邮轮之旅”等促销措施,这些举措与高端客户群的消费习惯颇为契合。同时,开发商举办了一系列的高端圈层活动,倡导贵族阶层一种新亚洲风尚的公馆生活方式,对高端客户群的吸引力比较大。

该项目目前已经成为高端群体的其中一个聚居地,业主主要来自南城和东城,另外虎门、厚街、长安、寮步、麻涌等镇区客户也占有一定比例,业主身份多为私企业主、企事业单位高管等。

开发商称,目前该项目的别墅存量已经不多,预计在8月中旬基本售罄,下半年主要推售约400平方米的大平层单位。

本版撰文:南方日报记者 曾德军 实习生 涂斯 摄影:南方日报记者 胡国球

别墅 东莞 楼市

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来自兴城的网友说:评论时间:2021-01-16
大多数人的努力程度之低,根本轮不到去拼天赋。说是有一个调查实验,问:如果数学不好,能不能学好计算机程序处理等东西。结果百分之七十多的人选了不能。然后一个教授就总结了这一句话。 回复
来自高平的网友说:评论时间:2021-01-16
大多数人的努力程度之低,根本轮不到去拼天赋。说是有一个调查实验,问:如果数学不好,能不能学好计算机程序处理等东西。结果百分之七十多的人选了不能。然后一个教授就总结了这一句话。 回复

  • 来自新余的网友说:评论时间:2021-01-16
    我每天都在患得患失,怕你被别人喜欢,怕你喜欢上别人。 回复

  • 来自瑞金的网友说:评论时间:2021-01-16
    人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。 回复

来自惠州的网友说:评论时间:2021-01-15
世上最难的三件事是:不浪费时间,保守秘密,忘记别人对你的伤害。 回复
来自余姚的网友说:评论时间:2021-01-15
爱情也是一种发明,需要不断改良。只是,这种发明跟其他发明不一样,它没有专利权,随时会给人抢走。 回复

  • 来自湛江的网友说:评论时间:2021-01-15
    两个人过日子,怎样才能让对方开心。其实,浪漫和惊喜只是刚恋爱时有用,日子过的越来越久,刻意的安排已起不到任何作用。真正能让对方开心的,只不过是爱人间的态度而已。男人要懂得赞美女人,女人要懂得鼓励男人。美好生活其实很简单,学会倾听,学会包容,学会承担。 回复

  • 来自漳平的网友说:评论时间:2021-01-15
    清醒了岂能再昏睡,觉知了岂能再愚昧,当华美的叶片落尽时,生命的脉络便曆曆可见。 回复

  • 来自朝阳的网友说:评论时间:2021-01-14
    世界上有那么多监狱,你偏偏走进我的心里。 回复

  • 来自凤城的网友说:评论时间:2021-01-14
    黑暗里想念焰彩,迷雾里思忖晴霞。 回复

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