【台北房产均价】天宫院“解套”:房企“接力” 抱团取价


发布时间:2020-10-25 23:56:46 阅读量:36205 作者:宕珸

就在龙湖、保利、金融街、中水电积极备战“金九银十”之际,紧邻龙湖时代天街项目的两个项目:和裕地产的珺悦国际、明发集团的北京明发广场,却成为“围观派”,避开了激烈的主战场台北房产均价。

今年,位于南六环外的大兴天宫院板块一直搅动着市场的神经。8个月间,天宫院板块的区域售价从10800元/平米起,跃升至15000元-16000元/平米,周边还未开盘的开发商纷纷松了口气:区域内至少不会再出现2011年底“赔本卖房”的威胁,“解套”可期。

2011年底,龙湖时代天街以10800元/平米成本价“裸奔”开盘,将区域房价拉低至万元出头,使天宫院成为“高买低卖的赔钱板块”。今年5月初,保利·春天里开盘,借5、6、7月强势回暖,龙湖、保利也将区域均价提至15000元—16000元/平米,勉强踏进盈利平衡点。受此鼓舞,金融街、中国水电筹划“金九”开盘。

房企闹“天宫”,拼定价、拼户型、拼软硬实力,天宫院好不热闹。

9月三盘同开,报价瞄准15000元/平米

记者获悉,借势市场回暖,金融街·融汇、云立方、珺悦国际三个新盘都预计9月入市,其中金融街·融汇、云立方户型都主打两居,呈现“打擂台”局面,三楼盘目前都放出15000元/平米左右的价格,“试探”购房者的心理预期。

目前,天宫院区域的主要开发商是龙湖、保利、金融街、中国水电、和裕、明发,它们分别开发时代天街、春天里、融汇、云立方、珺悦国际、北京明发广场。明发的项目入市时间最晚,预计要到明年初。

此外,天宫院区域周边还有联港·幸福汇,以及距离地铁较远的富力童话时光、开发安置房为主的兴创项目、主打loft商住的金隅i立方。上述项目基本都定位刚需,价格在12000元-16000元/平米之间。

开盘似玩“接力赛”,力避价格战

“去年龙湖低价卖房给了同行很大压力,但也炒热了板块。”区域一位开发商表示,今年以来龙湖每批推盘必小幅提价,而保利5月、7月两次开盘后,两项目均价都迅速涨到15000元-16000元/平米,给了周边项目入市的信心和价格指标。

数据显示,除了珺悦是商业地块成本较低外,龙湖、保利、金融街、中国水电的拿地价在7500元/平米以上。按照保利公布的成本价13532元/平米类比,“算上卖房的税费,基本要16000元/平米才赚钱。”区域多家开发商都表示,现在龙湖、保利都才刚刚达到了盈利平衡点,考虑到成本因素,指责区域涨价并不合理。

据业内人士介绍,为了减少损失,该区域开发商也以“抱团取价”代替“价格战”,如保利开盘时,龙湖的销售重点转移到大户型上;但9月将入市的融汇、云立方将上演户型“撞车”,预计客源抢夺战会更加激烈。

房企招数

龙湖 把脉时间差 “金蝉脱壳”

当天宫院楼市板块开始上演群雄争霸的一幕时,龙湖时代天街西区住宅的两居户型早已售罄,在日趋白热化的区域楼市中成功实现“金蝉脱壳”。

目前该项目在售的是以改善型需求为主的130—168平米四居产品,共3栋楼。根据北京市建委公开数据显示,时代天街自推出四居产品以来,共售出235套,仅6月、7月就成交167套,成交均价维持在15000元/平米以上。龙湖北京公司相关负责人表示,大中户型产品目前整体去化率已在75%以上,即将在8月推出最后一栋大户型楼王,起价在14500元/平米,届时还将会有购房优惠。

时间差,一直是龙湖时代天街在区域内领跑的关键。

尽管该项目高物业费、东西向两居户型在早期曾备受诟病,但首批以10800元/平米起价“裸奔”推盘,仍然率先赢得了刚需购房群体的青睐,一度成为北京楼市以价换量的成功案例。同时,也将天宫院板块的区域价格拉至谷底。而当区域内其他项目“顶压”首次放量时,龙湖又立志打造区域内最好的“改善型”产品,与目前众多主打“刚需两居”的项目形成有效的错位竞争。

据了解,龙湖在京重点打造的“双天街”项目迄今已累计销售逾50亿,其中时代天街销售也已突破20亿。随着时代天街西区住宅销售进入尾声,下半年的销售重心将是商铺,将再一次与区域楼市产品形成差异。

保利 接棒龙湖 以价换量

从入市前的案名更替,到开盘后的“给力”营销,保利·春天里一直不缺少话题。但不可否认的是,该项目自上半年入市以来,销售业绩与保利地产保持同步,一路扶摇直上。

记者查询北京市建委公开数据看到,保利·春天里在7月份共成交177套,成交均价为15594元/平米;而从首次开盘至8月7日,项目共售出771套,成交均价为14507元/平米。据保利地产北京公司披露,该项目于2010年12月以8300元/平米综合楼面地价摘得(含契税与配套费),住宅部分在计算各项收费、市政投入、建安造价等成本后,直接投资单方成本为13532元/平米。今年4月底,项目一期取得预售证,至今已基本售完;7月底二期取得预售证,正在销售,均价为15472元/平米,“属微利销售”。保利地产北京公司相关负责人表示,以价换量仍是项目实现快速去化的保证。一期开盘推出的产品中有不同类型,价格最低为11999元/平米,最高为17320元/平米。二期产品由于更靠近社区中央,综合素质较前期产品有所提升,对比一期上涨约8%。

除了主打地铁上盖、价格因素,保利·春天里高达84%的得房率也是项目备受购房人关注的关键因素。除了一期主推的两居、小三居外,项目也将推出58平米的一居户型。据悉,保利·春天里已经完成年度销售目标,下半年将会控制出货节奏。

金融街 “融汇”精装 定价难

在目前布局天宫院的多家房企中,金融街被认为是定价最难的一家,因为融汇地价最高,达7909元/平米,且是天宫院区域内唯一的精装交房的70年住宅项目台北房产均价。

8月10日,金融街·融汇的样板间开放。记者在售楼处现场看到,融汇共做了3个样板间,主打70-78平米的小两居,和云立方呈现“对打”局面;全朝南的小两居是黄金户型,占推盘量的40%。

“样板间5月就基本成型,不断调整了3个月台北房产均价。”融汇项目负责人表示,公司精装交房,样板间的示范作用极大,诸如弱电表、暖气片位置等细节都不断更改位置。

“户型方正,没什么浪费”现场看房的张女士表示,保利·春天里的样板间也较为方正,但融汇在细节上想得更周到。考虑到两个项目交房时间接近,如果融汇总价能在100万元内她会购买,折合单价约14200元/平米。

记者了解到,金融街内部对融汇做精装也存在争议,因为精装虽能提高售价,但天宫院区域的刚需购房者对价格极为敏感,一旦楼市走低,项目风险也会增大。此前,金融街2011年报中显示,由于地价贬值融汇地块已提取了2亿元的减值准备。

融汇对此的应对之道是“增加精装附加值、减小户型面积,维持总价优势”。“限购后,总价上下浮动5万元往往就决定购房者是否购房。”据上述项目负责人介绍,融汇主打“微公馆”,总价上和周边的其他楼盘类似,目前累计的客户群除了大兴本地客户外,大多来自地铁4号线带来的金融街、海淀区域客户群。他表示,融汇还未确定售价,目前报价在14000元-15000元/平米之间。大兴一位不愿具名的开发商表示,考虑到目前的市场环境和装修的交房成本,预计融汇首期开盘价格很有可能在15500元—16000元/平米之间,利润十分微薄,金融街今年只要求完成7亿销售目标,约600套房源左右,首期将主打口碑,为后期补涨做准备。

中国水电 “云立方”一居亮眼 打法独特

虽然比融汇拿地晚了整整7个月,中国水电地产可谓“兵贵神速”;由于两家户型都主打70-90平米两居,竞争势必激烈;借着市场强势回暖的东风、以及自身建筑企业工程成本控制的优势,中国水电·云立方售楼处8月4日正式开放,仅900余户体量的云立方意图抢跑,和融汇抢夺客源、迎战“金九”。

记者在地铁4号线生物医药基地站附近看到,云立方和融汇两个售楼处相隔不过400米,看房者可以很方便地“货比两家”。相比区域其他项目,云立方售楼处、样板间都比较朴实。“项目毛坯交房,希望购房者看到房子真实的情况。”中国水电地产品牌营销部总经理方轶表示,首次开盘推出多少房源将根据蓄客情况和预售证申请情况而调整,目前尚不确定,预计推出户型为50-100平米一居至三居,均价暂定15000元/平米。

从样板间的效果来看,云立方的一居是最大亮点。集中在3号楼的一居,共有125套。据方轶透露,每套总价在70万-80万元之间。

记者看到,49平米的一居,明厨明卫,共有三四个大窗户,采光明亮,格局通透。“这是区域里目前最好的一居产品。”周边的一位开发商对记者表示,但云立方这种打法是“不按常理出牌。”

“一居产品怎么样都好卖,但绝不是销售主力。”上述开发商表示,云立方设计全通透的一居户型太“浪费子弹”,未凸显出其主力二居户型的优势;如保利·春天里也有少量58平米一居,但一居西北向,二居全南向,三居、四居南北通透;龙湖的一居产品更少。

“项目强调均好性,一居也希望住起来较舒适。”方轶表示,项目瞄准的是刚需客群,买房自住,两居的位置更优越,一居则能控制总价。

记者了解到,由于云立方的货量只有900多套,中国水电希望今年可走快销路线。而业内人士称,中国水电做工程出身,在成本控制和工程质量上有先天优势,而且体量较小,和融汇比地价就便宜了700元/平米,定价上较有优势。

和裕、明发 “围观派” 避开主战场

记者了解到,和裕旗下的珺悦国际也预计于9月入市,但定位于改善性客群。“珺悦精装标准达到3500元/平米,大堂高6米,层高3.3米,园林全部移植成树,成本达到1000元/平米,我们的定位和区域内的刚需楼盘完全不同。”珺悦国际营销负责人表示,项目预计9月开盘,首批200余套房源,其中主力户型为60平米一居,占比40%,其次为100平米的两居。据介绍,珺悦国际内部社区有3.8万平米的商业配套,目前定价是15000元/平米。

业内人士指出,珺悦国际由于是50年产品项目,地价比周边楼盘较低,成本压力也较小,加上定位差异化,并未和天宫院区域内的其他楼盘直接竞争。

而明发集团则延后了推盘时间,以此等待有利市场。据明发北京房产总经理李兆生介绍,北京明发广场有超7万平米的商业,约6.7万平米的住宅共720套,折扣楼面地价7864元/平米,住宅部分将主打刚需客户,户型为68-110平米的两居、三居,主力户型为80平米两居和90平米三居,预计明年初才会入市。

李兆生表示,这是公司首次进京做项目,处于学习阶段,动作慢的原因一是因为市场不好,二是因为集团方面自有资金可对项目进行支持,不急于入市回款。

业界观点

天宫院成熟速度会更快

常世芳(鸿坤集团副总裁):

随着地铁等交通工具的外延,城市核心居住区域也在向郊区延展,这是发展大势。鸿坤在大兴做了10年,2002年-2005年的西红门区域就像今天的天宫院,是个典型的城乡接合部。从目前来看,天宫院板块条件更好,北京市对南城建设的投入增大,使得这个板块从一开始就通了地铁,一些项目也规划了较大体量的商业。因此,比起西红门、黄村的发展历程,天宫院区域的成熟速度应会更快。

市场方面,限购之后,刚需客群成为主体,买房只看性价比。因此,开发商定价时,市场账比成本账更重要。以前卖12000元/平米能快销,市场转暖逐步提价,也是对前期客户的肯定,如果卖1.6万/平米发现市场不接受,那就会往回调。记者 自曾晖 李捷 李冬

天宫 板块 区域

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来自荆州的网友说:评论时间:2020-10-25
如果有选择,那就选择最好的;如果没有选择,那就努力做到最好。 回复
来自卫辉的网友说:评论时间:2020-10-25
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  • 来自南充的网友说:评论时间:2020-10-25
    当你必需为一段爱情做承诺时,一切其实都已结束,当你必须为一段婚姻作承诺时,一切才刚开始。 回复

  • 来自常熟的网友说:评论时间:2020-10-25
    真心等你的人,他总会真心等下去,不愿意等你的人,总是一转身就牵了别人的手。 回复

来自廊坊的网友说:评论时间:2020-10-24
我亦未尝不私自难受,但实因爱你过深,不惜处处顺你从着你,也怪我自己意志不强,不能在不良环境中挣出独立精神来。 回复
来自宁安的网友说:评论时间:2020-10-24
在这世上,最容易变的是人心,但最天荒地老的也是人心。 回复

  • 来自肥城的网友说:评论时间:2020-10-24
    我们都很好,可惜时间不凑巧。 回复

  • 来自昭通的网友说:评论时间:2020-10-24
    想博得的,能博得的,至多是她的一滴泪,她的一阵心酸,竟许一半声漠然的冷笑;但我还是甘愿,即使我粉身的消息传到他的心里如同传给一块顽石,她把我看作一只地穴里的鼠,一条虫,我还是甘愿! 回复

  • 来自遵义的网友说:评论时间:2020-10-23
    如果有选择,那就选择最好的;如果没有选择,那就努力做到最好。 回复

  • 来自惠州的网友说:评论时间:2020-10-23
    人的一生,都有一些说不出的秘密。挽不回的遗憾,触不到的梦想,忘不了的爱。 回复

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