【家佳美房产】山西开发商见风转舵 四招应对楼市调控


发布时间:2020-10-30 07:36:24 阅读量:220 作者:震可

山西发出《山西省人民政府关于加快保障性住房建设促进房地产市场平稳健康发展的通知》,特别强调要加大保障性住房及普通商品房的供应量,加强房地产用地管理,并严厉打击开发商违规开发销售商品房家佳美房产。

这次 “史上最严厉的楼市调控”已有整整一个年头了。调控带来的楼市震荡有目共睹,无论是新项目,还是老项目,都无法置身于调控之外。

这一年,每一个区域的价格标杆项目放缓了推盘速度,中小项目开发停滞;新盘低价入市,老项目变相降价推盘;外埠企业转向地市,本土企业开始合作开发。

应对动作

1不降价等待时机推盘

在省城BM房产公司供职的薛先生称,BM公司去年拿了一块城南地块,加上拆迁成本,每亩土地价格高达800万元。至今,这些土地没有开工迹象。“拿地投入成本过大,一旦开盘销售不好,之前高额的土地成本很难收回”。

薛先生告诉记者,目前开发商的融资渠道很窄,而融资成本却很高,融资一千万,一年利率要达到10%左右,即100万元。房企费了九牛二虎之力拿到高价地,并付出了高额的金融成本。但面对调控,市场转冷,开发商却不能轻易降价,会想方设法抬高项目定位,把高价地转化为高价房,获得高利润。

记者从省城市场上了解到,省城在售的200余个项目中,仅有不足10%的项目通过打折、一口价的方式促销,而这些房源要么为无证件、难被市场认可的小项目,要么是尾房。大多数待售项目至今未采取实质性降价措施来促成销售,都在等待时机推盘。

以富力为例,其胜利街东山新项目在去年就已筹备入市,但因为政策、预售资格等影响,该新盘开盘时间受到影响。据公司的高层透露,新盘土地价格比同在此区域的另一项目上升了三成以上。一直专注于开发普通住宅的富力,今年新开两个楼盘定位已提高,每平方米的预期价格将接近万元左右。

业界人士高先生称,政府的调控政策很明确,限价限购,逼迫开发商降利润,“但决定商品房价格的土地、金融成本并没有下降,还在继续上涨。”

应对动作

2不退房帮客户迈过限购坎家佳美房产

瞄准刚需、主推小户型、低价入市是去年4月份“国八条”出台后,新盘吸引客户的主要三个手段。但此“战术”在首付比例抬高,限购之后,即丧失了“战斗力”。

“省城在售楼盘中,有三四成客户为地市客户,高端楼盘的比例会达到五成以上。”业界人士王先生称,限购把所有多次置业的高端客户及地市客户卡住了。而部分以中小户型为主的普通楼盘同样受伤不轻,每五个意向客户中,就有一人担心无法迈过限购坎儿,提出退房。

事实上,已成交的客户不到迫不得已,都不愿放弃购房计划。王先生说,大部分与售楼处草签购房合同的地市客户,会通过单位、朋友等渠道提供太原的纳税证明。而已有两套房的本地客户,则会通过变更房主名字的方式来保留房源。“这种客户年龄大都在40岁以上,通常会把房子过户给成年子女或年事已高的父母。”

王先生称,太原的个人房产信息系统主要收集的是近六年房产成交备案信息,而六年之前的房产交易、产权信息还未全部录入房产信息系统。“许多购买了单位集资房的业主,房管部门同样查不到其房产信息。”王先生称,这些问题都给购房人迈过“限购”坎儿留下空子。

置业顾问陈小姐表示,眼下,销售人员会主动向客户介绍限购政策,并了解客户目前的住房情况,委婉地告诉客户哪种情形可以买房,并给客户避开“限购”支招。“但有过两套银行贷款购房纪录的客户,目前确实无法避开‘限购令’,只能放弃购房。”陈小姐称,限购出台之前签订意向书的客户,实际退房率不足5%。限购打乱了大批潜在客户的购买计划,这对开发商是最大的伤害。

应对动作

3非限购商铺、地市楼市走向热销

“限购”出台之后,相对住宅市场的遇冷,不受限购影响的商铺曾一度被媒体热炒。

从去年4月份至今,省城在售的商业综合体、小区配建商铺的租售率异常火爆家佳美房产。长治路、千峰北路两个项目的销售策划告诉记者,不足百套的配建商铺没有公开发售,被住宅业主预订一空,“开盘当日,仅需通知客户交钱。”

即便如此,在业界人士张治波看来,省城的商铺供应量非常有限,优质项目更是凤毛麟角。“按照业界规律,商铺销售的价格应该是住宅价格的两倍左右。”张治波称,而在省城同地段的住宅与商铺价格基本持平,这说明住宅市场过多吸纳了民间房产投资。在限购政策影响下,商铺将成为楼市投资的主要热点。

也有多家开发商表示,省城调控太严,不受限购的地市及县(市)充满淘金机会。目前,省城可供土地出现郊区化、外围化趋势,“环太原”地区正炙手可热。从各类房产网站上公布的热点盘不难看出,晋中榆次区、清徐县、阳曲县的部分项目的上榜频率开始增多,这些地方的价格水平比太原城郊地段要低出3000元以上。而我省已出台的高校新区规划、“一核一圈三群”规划,也给周边地市带来长远利好趋势。

与此同时,省城周边地市、县(市)政府也在主动邀请名企进驻。2010年太原市小店区的一个项目开盘,给项目所在的区财政上缴的税金高达4个亿,这对四五线城市的诱惑非同小可。而据多位代理介绍,省城几家实力不凡的代理公司全部有地市项目销售任务,今年春季,地市楼市远比省城活跃。以临汾的新东城为例,月均成交套数破百,某项目的商铺“五一”开盘,目前已售罄。

应对动作

4保障房下一个开发目标

调控出台之后,SOHO中国董事长潘石屹在多个场合表示,本次调控的目的是把原来商品房占市场90%以上的格局,调整到保障性住房占到50%以上。未来房地产格局一定大变,50%以上的开发商将被淘汰。而据省城业界人士推算,未来开发保障性住房基本上将成为开发企业的“规定动作”。

山西华朗房地产开发有限公司总经理李明铎称,政府大力推进的保障性住房建设给开发商带来新的机遇:“按照政府已出台的政策,开发保障性住房,房企所付出的土地、税费开发交易成本将大大降低,而客户却很稳定。”今年春季,省内奥林、大唐、双明等地产公司都在积极寻求与政府企业合作的机会,以争取参与保障性住房项目开发。

山西房地产协会会长袁纶华分析,以往企业开发保障性住房主要是代建为主,一方面开发利润低,企业意愿不高;另一方面,保障性住房的投资建设和后续运营的政策还有不确定性。而随着保障性住房工作的推进,政府对房企参与保障性住房建设的政策加以合理化规范、改进,房企能在持续开发保障性住房建设过程中获益。“大环境改变,房产企业自然会将开发目标转到保障性住房建设上。”业界专家分析,未来保障性住房的批量入市,政府或将逐步放开运营权,由开发企业自主后续经营。一方面可以减少政府的负担,还能给企业带来稳定的收益,在投入项目后期的物业服务方面,使居住者受益,实现多方共赢。

■一年来楼市调控政策回顾

2010年 4月17日

国务院下发 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即“新国十条”。

2010年4月30日

北京率先出台限购令,规定同一家庭限新购一套房,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

2010年9月29日

“新国五条”出台。房贷首付款比例调整到30%及以上,暂停三套房贷;调整契税和个人所得税优惠政策等。

2010年6月22日

2011年11月3日

四部委全面叫停第三套住房公积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

2011年1月26日

“新国八条”出台。中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。二套房首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年2月19日

太原市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,即限购令细则。拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭,暂停在本市市辖六区内向其售房。

2011年3月底

各地相继出台2011年房价调控目标,我省11地市及11县(市)的房价调控目标基本相似,即全年平均房价不超过当地GOP或城市居民可支配收入增长水平。全国657个城市中,仅有北京市提出降字。(记者 戎紫冰)

项目 楼市 降价

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来自江油的网友说:评论时间:2020-10-30
爱我的人,会爱上我的缺点;不爱我的人,无法理解我的美。 回复
来自南京的网友说:评论时间:2020-10-30
爱我的人,会爱上我的缺点;不爱我的人,无法理解我的美。 回复

  • 来自建德的网友说:评论时间:2020-10-30
    为你写的心情,改的签名,为你设定的隐身可见…这些你会知道吗?我希望能通过我的一点动作,让你懂得我的心。 回复

  • 来自万源的网友说:评论时间:2020-10-30
    为你写的心情,改的签名,为你设定的隐身可见…这些你会知道吗?我希望能通过我的一点动作,让你懂得我的心。 回复

来自七台河的网友说:评论时间:2020-10-29
生活就是这样,脚长在自己身上,往前走就对了,直到向往的风景,变成走过的地方。人生本来就是一场即兴演出,踩着别人的脚印,开辟出自己的领土。 回复
来自保山的网友说:评论时间:2020-10-29
在这个世界上别太依赖任何人,因为当你在黑暗中挣扎的时候,连你的影子也会离开你。 回复

  • 来自宣城的网友说:评论时间:2020-10-29
    爱是一场催眠,醒来之后你被谁吸了灵。这就是为什么爱过之后,总觉得不仅失去他,也失去了一部分自己。被爱的人总是掌灵者,去爱的人反而失魂。在每段真心付出的感情中,总有一个人献祭了灵魂,收获了残忍。 回复

  • 来自洛阳的网友说:评论时间:2020-10-29
    如果有选择,那就选择最好的;如果没有选择,那就努力做到最好。 回复

  • 来自高雄的网友说:评论时间:2020-10-28
    七秒钟的话语,一辈子的记忆。 回复

  • 来自眉山的网友说:评论时间:2020-10-28
    总有些路,你要一个人走。勇敢一点,前面转角就是晴天。 回复

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