【房产证面积写大点有无好处】房企在新政下负债加剧 现金减少资金周转已变慢


发布时间:2020-10-21 13:18:11 阅读量:91935 作者:炎彬

绿城去年年报显示,公司土储为3083万平米,今年将有70个项目开工,新开工建筑面积为1113万平方米,较去年增加187%房产证面积写大点有无好处。

随着前5月销售数据及财务报表的陆续出炉,五月房企成交急剧下滑已是普遍现象。而销售成功与否对于房地产公司的现金流有着关键性的影响,当销售大幅下滑,房企手头现金减少,资金周转开始变慢,存货上升,整个财务杠杆面临挑战。在这种情况下,那些负债率高、土地储备高以及产品线偏高的“三高”房企,则面临较大财务压力以及未来的风险。

调控致高负债危机显现

房地产新政的效果初步显现。从陆续公布的5月房企销售数据来看,主流房企5月销售普遍下滑。其中,绿城中国5月实现合同金额20亿元,环比下跌7成。1至5月,绿城完成销售额163亿元,仅占年度计划的23%左右。

此前,绿城副主席兼行政总裁寿柏年指出,绿城今年可销售物业将达到1140亿元,其中1100亿元是新推项目,其余40亿元是尾盘。下半年是推案的重点时段。然而业内普遍认为,今年下半年的销售并不乐观。

在这种情况下,绿城的高负债问题重新引发关注。此前,绿城净负债率由2008年末的140%下降为2009年末的105%,但绿城很可能从第三季度开始面临回款不畅,负债率或重回高点。但绿城方面表示,5月仅新推6个项目,远低于4月的16个项目,而整体去化率达71%,高于4月份的58%。公司暂时没有考虑降价。

另外一家负债率较高的公司是富力,“富力短期内回A的可能性不大,但富力今年的日子还是比2008年好。”辉立证券研究员陈耕认为,如果富力能将今年的支出控制在200亿元之内,那么今年的资金风险并不大。资金问题可能要在明年反映出来。

高土地储备的资金沉淀压力

从5月份开始,先后有两家大型房企进行了全国性降价,其中一家是恒大,这家公司的一个突出特点是:有着高额的土地储备。截至5月底,恒大的在建面积近2000万平米。

“高额的土地储备,新开工及在建面积势必庞大,本身需要强大的现金流支撑,而销售下滑,融资渠道又不畅的话,这样的公司比较危险,”一家总部位于北京的投资机构人士认为房产证面积写大点有无好处。

恒大否认优惠、降价是因为资金压力,称自己是抢先机,扩大市场占有率;但事实上,这家公司在各地的项目此前均感受到了销售下滑。

寿柏年则表示,绿城今年应付的土地款约为200亿,截至目前,绿城已支付100亿。公司会视调控政策影响以及市场状况,考虑是否继续购入土地。

而另外一些土地储备中等规模的公司,则选择暂缓拿地,龙湖地产、金地集团、华润置地等,在3月份以来的土地市场上,均未露面。

- 观察

高端地产商的财务边界

调控新政对于产品线偏高端的地产商影响更为明显,作为国内优秀的高端物业发展商,绿城销售物业价格仍处高位。

另一方面,绿城销售去化率在下降,前5月销售去化率环比去年下半年下降约10%。

其他的高端地产商如华润置地等,5月销售去化率也有所降低。

在此情况下,高端地产商如何保持安全的财务边界?清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为,高端地产商理想的财务安全底线是,零短期贷款,总负债率小于50%。

根据其研究,国内最优秀的高端地产商繁荣期的存量资产周转率一般在0.5至0.6之间,低谷期在0.20至0.30之间,这也就意味着短期支付需求不能超过总资产的20%-30%,短期贷款应小于手持现金;在长期贷款方面,如果危机延续至第二年,在剔除必要的应付款支出和营销管理支出后,高端地产商第二年的偿债能力平均为总资产的5%-10%,即,第二年到期的银行贷款不能超过总资产的10%,而高端地产企业的总负债率应控制在40%-50%之间。记者 张晓玲

《意见》还规定,自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,5年内不得进行转让;购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,若有增值,应当将差价的30%交纳土地收益等价款房产证面积写大点有无好处。同时,自住商品房也不能进行出租。

自住型商品住房的购房资格审核将会由房企把关,和目前的商品房购买流程一样,由市住建委负责监管。

香港和日本房地产泡沫的破裂都是前车之鉴,值得吸取教训并对当前的房地产市场保持高度警惕。可以说王石的担忧既有对楼市可持续发展的担忧,也有对万科可持续发展的担忧。如果楼市泡沫破灭,万科必然首当其冲。倾巢之下,整个房地产市场中的大量房企甚至可能遭受灭顶之灾。

“转机”的出现,来自找上门来的四牌楼街道办事处的一负责人,说王家可以跟街道共同建房,平房改成二层小楼,街道和王家一边一半。一是可以解决街道没有办公用房之困,二是让王家也能住上翻建的“新房”。而新房的产权证,则由街道来办理。

本报22日独家报道了南海区里水镇的基本农田保护区上频现碎砖块、水泥块等杂物一事。报道见报后,里水镇政府召集镇国土、城乡统筹、执法等部门召开工作会议。里水镇政府通报称,该项目在低洼地填高时未按要求操作,现已勒令整改。

所谓配资拿地,是指房企通过银行、信托等金融机构的资金支付土地款,开发商对金融机构融资的回馈,由过去的利息变成土地收益的股权。今年1月,上海银监局对江苏银行处以罚款478万元,四川省银监局对平昌县农村信用合作社处以罚款30万元,原因均是两家银行帮助开发商“配资拿地”。

新政 负债 现金

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来自温州的网友说:评论时间:2020-10-21
让我花掉一整幅青春, 用来寻你。 回复
来自阿城的网友说:评论时间:2020-10-21
让我花掉一整幅青春, 用来寻你。 回复

  • 来自潮州的网友说:评论时间:2020-10-21
    不是每件事都注定会成功,但是每件事都值得一试。 回复

  • 来自海门的网友说:评论时间:2020-10-21
    我要你,要得我心里生痛,我要你的火焰似的笑,要你灵活的腰身,你的发上眼角的飞星;我陷落在迷醉的氛围中,像一座岛,在蟒绿的海涛间,不自主的沉浮…… 回复

来自齐齐哈尔的网友说:评论时间:2020-10-20
愿那些错过的人,经历了颠沛流离之后还会再度相逢。 回复
来自当阳的网友说:评论时间:2020-10-20
在外的伤痛总能痊愈,而我,从此是个带有内伤的人,一生一世,残疾地活着,该如何是好。谁把谁真的当真,谁为谁心疼。 回复

  • 来自开原的网友说:评论时间:2020-10-20
    有些人,在不经意间,就忘了;有些人,你想方设法,都忘不了。 回复

  • 来自淮安的网友说:评论时间:2020-10-20
    寻梦?撑一支长篙,向青草更青处漫溯,满载一船星辉,在星辉斑斓里放歌。但我不能放歌,悄悄是别离的笙箫;夏虫也为我沉默,沉默是今晚的康桥! 回复

  • 来自东莞的网友说:评论时间:2020-10-19
    你的前任比我还爱你,我还怎敢跟你交往。 回复

  • 来自宜宾的网友说:评论时间:2020-10-19
    没有过不去的坎,让自己跨越的姿势美一点。人生中,会发生什么都并不重要,重要的是你如何去应对它。世上没人能赎回过去,珍惜你的眼前,别等失去再追悔回不去的曾经。 回复

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